הטלפון של גילה תפס את שילה בחופשה. "שלום שילה, מדברת גילה, השוכרת של הדירה שלך בחולון. רציתי לומר שאנחנו רוצים לממש את האופציה שלנו לשכור את הדירה גם בשנה הבאה". שילה השיב: "כמובן שאשמח מאד אם תמשיכו, אבל את יודעת שהמחירים בכל האזור עלו ולכן אני מעלה לכם את שכר הדירה בעשרה אחוזים".

שקט השתרר מעברו השני של הקו, ואז גילה אמרה: "אבל נתת לנו אופציה להמשיך שנה נוספת, אתה לא יכול להעלות את המחיר".

שילה לא וויתר: "נתתי לכם אופציה, אבל היא מותנית בהסכמה שלי למחיר".

סעיף אופציה ופירושו

סעיף אופציה הוא סעיף מקובל בחוזה שכירות, המנוסח בדרך כלל במילים: "לשוכרים ישנה זכות לשכור את הדירה למשך תקופה נוספת (שמפורטת)".

סעיף זה אינו מובן לרבים מאלה החתומים על החוזה, וויכוחים כמו זה המתואר למעלה מתגלעים לעתים קרובות.

כבר בשלב זה יש להבהיר כי משמעותו המילולית של הסעיף היא שלשוכר ישנה זכות להאריך את חוזה השכירות לתקופה נוספת ללא שינוי בתנאים. זכותו של השוכר להחליט גם שלא להאריך את החוזה אלא לסיים אותו ללא תוספת. במילים אחרות, הסעיף מעניק לשוכר זכות לבחור האם להמשיך את החוזה באותם תנאים או לסיים אותו. למשכיר אין אפשרות להחליט על העלאת שכר הדירה או על הפסקת השכירות.

מעמדו ההלכתי של סעיף אופציה

מבחינה משפטית החידוש בסעיף אופציה הוא ביצירת הסכם לא-הדדי, שבו יש זכות לאחד הצדדים להחליט האם לכפות הסכם על הצד השני או להפסיק את ההתקשרות.

מצב בלתי מאוזן שכזה אפשרי על פי ההלכה. בעקבות הגמרא (קידושין כו, א) נפסק בשולחן ערוך (חו"מ קצ, ח) לגבי קניית קרקע: "התנה הלוקח ואמר: אם ארצה אקנה בכסף ואם ארצה אקנה בשטר, ונתן הכסף על תנאי זה, הרי זה קיים ואין המוכר יכול לחזור בו מפני התנאי, והלוקח יכול לחזור בו עד שיכתוב לו השטר".

במקרה המדובר כאן הקונה השאיר לעצמו את האופציה להחליט האם לקנות את הקרקע או להימנע מכך. לשם כך הוא ביצע מעשה קניין (תשלום) והגדיר שזכותו להחליט האם התשלום שבוצע הוא מעשה הקניין ואז העסקה בתוקף, או שמא יש צורך במעשה קניין נוסף (כתיבת שטר) ואז העסקה לא תקפה.

באופן ספציפי שאלת אופציה בשכירות נדונה בשו"ת הריב"ש (סימן רנז) שקבע שהאופציה מעניקה את הזכות לשוכר כאמור.

פוסקי זמננו עסקו בשאלה האם כאשר מחיר השוק השתנה על השוכר לשלם שכר דירה גבוה יותר. העמדה המקובלת (ראו עמק המשפט ה, פרק יח) היא שלשוכר זכות לשכור את הדירה במחיר המקורי, גם אם המחיר עלה. אך יש מי שכתב (שמרו משפט – זעפרני - ב, נד) שכיוון שהדבר מסופק יש לפשר בין הצדדים. כמו כן, במקרה שתקופת האופציה לא הוגדרה, מקובל שהיא זהה לתקופת השכירות המקורית (עמק המשפט שם).

בשולי הדברים חשוב לציין, שגם אם המשכיר טוען שלא הבין את משמעותו של סעיף האופציה הוא מחייב אותו. כך נפסק בשו"ע (חו"מ מה, ג): "הודאה בחתם ידו, והשטר בגופן של עובדי כוכבים, והדבר ברור שאינו יודע לקרות, ויש עדים שחתם עד שלא קראו, מ"מ מתחייב הוא בכל מה שכתוב בו".

בחודשי הקיץ נחתמים חוזי מכר וחוזי שכירות דירה רבים. על שני הצדדים לחוזה מוטל להבין את תוכנו של החוזה, וכן להקפיד שהחוזה יעמוד בדרישות ההלכה. חוזים על פי ההלכה והחוק ניתן להוריד ללא תשלום באתר מכון משפטי ארץ:

אתר דין תורה www.dintora.org.